相続した空き家の処分について
質問
昨年の末に母が亡くなり、既に父が亡くなっており、兄弟３人で実家の不動産（土地と空き家になった建物）を相続することになりました。既に兄弟３人とも家庭を持ち、それぞれ自宅も所有しているので、売却してそのお金を３人で分ける予定です。
売却の手続きの窓口をしている長男の話によると、売却の方法は一旦実家の不動産を３人の共有にして売却する方法と、一旦長男の名前で相続登記して売却したお金を分配する方法があると言っています。前者と後者で私が手にする金額に違いはあるのでしょうか。他に留意することやメリット・デメリットはあるのでしょうか。
回答
（法定相続分の持分通りに）共有名義にしてから売る場合は、全員の共有名義にするため、相続の際の名義変更をするときに遺産分割協議書が不要になります。しかし、共有名義となるので、名義変更のための書類や、売却の手続きをするときに全員の署名捺印が必要となります。共有者に遠方の方がいる場合、手間や時間がかかる可能性があります。
それに対して、代表者の名義で売る場合は、その人が相続するという内容の遺産分割協議書を作成する必要がありますが、それさえ作っておいたら、名義変更や売却の手続きを、その人一人の署名捺印で行うことができます 。
まず、相続不動産を売却した際に、相談者様が手にするお金に関してですが、不動産を売却した時に譲渡益が出ると、譲渡益に対して税金がかかりますが、兄弟３人の遺産分割協議書に、「売却した際、諸経費（不動産仲介手数料・契約書作成費用・名義変更にかかる費用など）を除いたお金を換価分割する」ということをきちんと記しておいたら、たとえ一人の名義にしてから売ったとしても、それぞれが分割された割合で譲渡益を分けることとなり、それぞれが税を納めることになるので、共有名義にしてから売ったのと同じ扱いになります 。
いずれにしても、決済後の決済時までに、共有者の皆さんに契約書のコピーや、売却の際の諸経費を控除後した計算書などをお渡ししておくと、司法書士さんと共有者の皆さんとの書面のやりとりもスムーズにいくでしょう。
また、空き家の売却の場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が使える場合がありますので、こちらもご確認ください。
何かご不明な点があれば、福岡市東区の香椎相続不動産事務所へ、お気軽にご相談ください。
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