ハウスリースバックの仕組みやメリット・デメリットを知ってみる
リストラや病気など、様々な環境の変化によってローンの支払いや生活費、子供の教育費を捻出するのが難しくなった人が、そのまま不動産に住み続けられるように作られた仕組みがハウスリースバックです。
最近は、テレビのでも「ハウスリースバック」という言葉がＣＭで大々的に宣伝しているため、皆さんも耳にしているのではないでしょうか。
とは言いながら、「一体どんな仕組み？」「リスクは？」など、疑問が多々あると思いますので、今回は相続からは少し話がそれますが、ハウスリースバックの仕組みやメリット・デメリットについて記したいと思います。
ハウスリースバックとはどんな仕組みなのか？
ハウスリースバックとは、所有していた不動産を売却した後も、退去せずにそのまま住み続けられる仕組みのことです。
不動産会社や身内などに不動産を売却して現金を受け取ったあと、取引相手との間に賃貸借契約を締結する仕組みになっています。
所有者としての権利は失いますが、所有していた不動産に今まで通り住み続けることができるので、「資金は必要だけど引っ越したくない」という方には検討の価値がある仕組みです。
どんな人に向いている仕組みなのか？
具体的にはこんな方が検討されています。
- ローンの支払いが困難になった
- 借入金の返済が大変になった
- 老後の生活資金を確保したい
- 子供の教育費が足りなくなった
ハウスリースバックを使うと引っ越しが不要なため、子供の学区を変えたり、愛着のある家から退去したりする必要がありません。これまで住み慣れた生活環境を確保することが出来るため、どうしても資金繰りが難しくなった人の選択肢の一つとして、注目を集めています。
しかし、債務の返済が滞り、所有の不動産を競売にかけられてしまった人は利用できませんので、その場合は、任意売却という方法で自宅を売却することになります。
リースバックで自宅を売却する3つのメリット
ハウスリースバックで自宅を売却すると以下のようなメリットがあります。
- 短期間で自宅を現金化できる
- 固定資産税などの維持費が削減できる
- 売却後もそのまま住み続けられる
- 将来、買い戻すことも可能
- 売却したことをご近所さんに知られずにすむ
短期間で自宅を現金化できる
ハウスリースバックの最大のメリットは、短期間で売却し売却代金を受け取れる点です。
一般的な不動産売買の場合、仲介会社を介して買主を探すことになりますが、この方法だと売却して実際にお金を手にするまで、時間がかかるケースが多くなりまし、必ず買い手が見つかるとは限りません。今すぐにでも現金が必要なのに、いつまで経っても家を売却できずに困ってしまう所有者も少なくありません。
ハウスリースバックの場合、不動産会社へ直接不動産を売却するケースが一般的です。買い手を手広く探す必要がないために、素早く自宅を現金化しやすいです。
不動産の維持に必要な維持費が削減できる
売却代金が手に入るだけでなく、不動産の維持に必要なランニングコストの削減につながるのもポイントです。ランニングコストとは、自宅を購入したことで定期的に発生する費用を指しています。不動産の維持費として、住宅ローンや管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などがランニングコストに該当します。
また自宅を売却して手にしたお金で住宅ローンを返済できます。家賃の支払いが加わりますが、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの支払いがなくなります。そのため、月々のランニングコストが減ります。家計が改善され、生活を楽にできる可能性があります。
売却後もそのまま住み続けられる
ハウスリースバックを利用すれば、自宅を売却した後も引越す必要がありません。たとえば「子供が小学校を卒業するまでの残り２年間は住み続けたい」などの希望にも応えられます。一般的な不動産売却は、売却後の家に住み続けることはできませんが、ハウスリースバックであれば、所有していた不動産の権利は移転しますが、引越しも片付けもせずに売却後もそのままで住み続けられますし、不動産会社によっては、将来的な買い戻しに応じてくれる場合もあります。
売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。転勤や転校の心配もなく、不動産の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、それ以外は変更する必要がありません。
また、賃貸契約期間の途中で契約を解除することも可能です。中途解約に伴うペナルティが存在しない不動産会社が多いとされていますが、念のためハウスリースバックを検討する際には、しっかりと確認するようにしてください。
将来、買い戻すことも可能
通常、不動産売却の場合は、売却してしまったら二度と取り戻せないのが一般的ですが、 ハウスリースバックなら売却した不動産を将来、買い戻せる可能性もあります。
もちろん取引相手との交渉次第にはなりますが、ハウスリースバックで売却すれば、愛着のある自宅をまた所有できるかもしれません。
売却したことをご近所さんに知られずにすむ
通常の仲介による売却ですと、原則として買い手を見つけるため、売却情報について周囲に公開する必要があるため、近所の人に不動産を物件を売却しようとしていることを知られてしまいます。
ハウスリースバックであれば、不動産会社と直接取引をするため、売却希望であることを周囲に知られることもありません。当然、不動産会社から一般に不動産を売却した事実を公開されることもありません。安心して自宅に住み続けたい人にとって、ハウスリースバックは有力な選択肢となる可能性があります。
ここは注意！ハウスリースバックのデメリット
ハウスリースバックを検討する際は、デメリットもしっかりと知る必要があります。ここでは、売却価格や契約期間、売却後の賃貸借契約の家賃相場、買い戻しの際の購入価格を説明します。
通常の相場よりも安くなる傾向になる売却価格
ハウスリースバックを利用した際の売却価格は、仲介を利用した場合よりも安くなる傾向にあります。住み続けられるメリットがあるものの、売却して入ってくるお金は本来の価値より安くなる可能性が高いです。早く現金化できるメリットはあるものの、すぐハウスリースバックに飛びつくのは考えものです。通常の売却価格も見積もった上で、ハウスリースバックでの金額と慎重に比較しましょう。
住宅ローンの残債が不動産の価値と変わらない、あるいは上回るくらいだと、売買代金によって住宅ローンを完済できない可能性が高いため、債権者である銀行等の金融機関が売却を認めないケースが多いと思われます。この場合はハウスリースバックが成立する条件が満たされません。売却価格と残債を比較した上で、判断しなければなりません。
また売却した不動産の将来の買い戻しを考えているのであれば、買い戻し価格にも注意が必要です。年月が経過して物件の価値が低下しがちであるにもかかわらず、買い戻し価格は売却時の価格よりも高くなりがちです。「何とか買い戻したい」と考えるのは理解できますが、客観的な判断が求められます。
契約期間は無期限ではない
賃貸借契約を締結した後も長く住み続けたいものですが、ハウスリースバックは残念ながらそうはいかない可能性も高いです。。ハウスリースバック後の賃貸借契約には、短めの期限が設けられるケースが多いです。
一般的には２年程度の更新を前提としない「定期賃貸借契約」が多いです。そのためリースバック後に住み続けられる期間は、相当限られる可能性があります。契約期間が自分の希望通りになるとは限らないのです。自分や家族のライフプランを踏まえながら、リースバックや契約期間の検討を進める必要があります。できる限りニーズに応えてもらえるような不動産会社を選びましょう。
家賃が相場よりも高い場合がある
リースバックにおける賃料は、売却価格の概ね１０％程度相場となっており、通常の同程度の不動産の賃料より高いケースがほとんどです。たとえば２，４００万円で売却した場合、２４０万円が１年間の賃料となり、１か月あたりにすると、毎月２０万円の家賃となります。
高く売却すると月々の賃料が高くなってしまう点が、ハウスリースバックの難しいところでしょう。月々の賃料の支払いを抑えたければ、当然ながら売却代金が安くなります。
もちろん家賃を滞納すると、強制的に立ち退きを要求されるケースもありますので、ハウスリースバックを検討するときは、家賃がどれくらいになるのか、毎月しっかりと支払えるのかを慎重に考えましょう。
買い戻す時の金額は売却時より高くなる
ハウスリースバックの場合、将来的に売却した不動産を買い戻すことはできますが、売却時の金額よりも高くなるというデメリットがあり、たとえば売却代金は２，４００万円だったにもかかわらず、買い戻すときは２，６００万円に値上げされるケースが多々あるということです。
ハウスリースバックを利用するのであれば、その点についてもしっかりと納得のうえ、自宅を売却しましょう。
今回はハウスリースバックの知っておきたいメリットデメリットを記しました。相続財産の活用等で、不安やご不明な点があれば、福岡市東区の香椎相続不動産事務所へお気軽にお問合せください。
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