相続した空き家の売却時に特例が使えると知り売り急ぐ前に一考の価値ある話

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福岡香椎相続不動産事務所です。不動産を相続した際、相続税制などに詳しい方からアドバイスされて、空き家を売り急ぐご相談を頂くことがあります。まずは、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例について記したいと思います。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例について

制度の概要について

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、相続または遺贈により取得した空き家を、平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの間に売却した際に得た譲渡所得が、ある一定の要件を満たした場合、最大３，０００万円控除できるという特例です。
譲渡所得とは、不動産の売却によって生じる譲渡益のことを言い譲渡所得は下記の算出式を用いて計算します。

譲渡所得の算出式

譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
※譲渡価格には固定資産税や都市計画税なども含む

これが特例の適用をうけると上記の算出式から３，０００万円を控除することができます。

特例適用後の譲渡所得

譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除３，０００万円

相続や遺贈によって取得した場合、取得費は被相続人がその不動産を取得した時にかかった費用となります。取得費が不明な場合は、譲渡価格の５%を取得費として採用することも可能です。

特例の適用を受けるための要件のポイントと注意点

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。

家屋の適用要件

昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと※但し例外あり
売却時に一定の耐震基準を満たしていること
相続開始から売却までの間に居住用や他の用途として使用されていないこと

特例の適用条件

売却した人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと
相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること。
売却代金が１億円以下であること
売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
同一の被相続人から、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売却したものでないこと※特別の関係には様々な条件があります

適用要件のポイント

１．売却する家屋は完全な空き家であること

この被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の目的は、今後増加するであろう空き家を減らすことが目的なので、以下の要件があります。

家屋の適用条件

昭和５６年５月３１日以前に建築された区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた家屋であること
相続開始から売却までの間に居住用や他の用途として使用されていないこと
売却時に一定の耐震基準を満たしていること

相続開始直前に同居していた方がいる場合や、相続開始から売却までの間、賃貸していたり、家屋を取り壊して更地にして駐車場として利用したり、他の用途に使用していた場合、この特例は適用されません。

２．売却する家屋の建築時期と耐震基準

特例の適用をうけることができる家屋と敷地は、昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋または家屋と敷地になります。

相続または遺贈され建物の場合、建築時期が不明な場合がありますが、建築時期は法務局に備え付けてある登記簿謄本などで確認することが出来ます、登記簿の見かたや取り寄せ方が不明な方は、最寄りの法務局に尋ねてみてください。

３．売却期間と譲渡価格の上限について

この特例の適用を受けるには、相続開始日を基準として３年目の１２月３１日までに売却する必要があります。また、譲渡価格は１億円以下が対象となります。不動産売買を行う場合、固定資産税の精算を行う必要があるため、その費用を含めると譲渡価格が1億円を超えてしまうというケースもありますので、譲渡価格を決める際には、多少余裕をみてギリギリ１億円以下に設定するというのは避けておくことをお勧めします。

４．本特例は家屋が主体となります

この特例は家屋と家屋及び敷地が対象となります。家屋を土地を別々の相続で相続した場合、家屋を相続した相続人は特例の適用をうけることができますが、土地を相続した相続人は特例の適用をうけることが出来ません。