相続不動産売却の査定納得相場の見つけ方

福岡香椎相続不動産に頂くご相談でも、多く頂くご相談なのですが、「相続した不動産を売却しようと、不動産会社に査定を依頼したら、金額がバラバラでどこに依頼すれば良いのか分からない、やはり高く査定してくれた業者が良いのでしょうか？」この悩ましいご相談について回答させて頂きます。

不動産（土地）価格には４つの価格がある

そもそも不動産（土地）は「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれ、土地を評価したり価値を指標化する際に、四つの価格（評価価値）があります。まずはその四つの価格（評価価値）について説明します。

１．公示価格

国土交通省が公表する価格で、全国の主要な地点２．３万地点で、１月１日時点の更地（何も建物がない状態）としての価格を鑑定し、３月下旬頃に公表される価格です。一般の土地取引の指標とされていますが、「銀座の土地が今年も日本で一番になりました。」のニュースが公表されるのは、この公示価格によるものです。

２．固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税の徴収、登録免許税の算定の基準となる土地価格を評価したもの。全国のほとんどの土地が評価の対象となっているので、３年に１度（３年毎の１月１日）価格が更新されますが、３年間の間に大きく価格が変動している場合は、修正が加えられることがあります。

原則的に、その不動産（土地・建物）の所有者、借地人、借家人だけが知る事が出来る価格であり、固定資産税評価額は公示価格や標準値価格の７０％を目安に決定されているので、毎年所有する不動産（土地・建物）の固定資産税を支払っている方は、市町村から届く固定資産税の納税通知書を確認すると、ある程度の評価基準が分かるようになっています。

３．相続税路線価

相続税路線価は、土地の相続税や贈与税の計算の基礎となる価格で、毎年１月１日を基準日として、国税庁が７月初旬ごろに公表します。相続税路線価は、土地の価格を指すものでなく、その土地に接する道路に価格が設定されます。所有する土地と、接する道路の相続税路線価を掛け合わせることで、相続税を計算する際の評価額を求めることができ、公示価格の８０％を目安に決定されています。

４．実勢価格（取引事例価格）

これまでの紹介した価格は、あくまでも土地取引の目安に使われるか、税金の計算の際に利用されるものとなり、実際の売買における価格とは異なるものです。不動産売買は、原則的にその時の時価をもとに行われます。すなわち、購入希望者と売却希望者が合意すれば売買契約は成立することとなり、その合意した価格が時価となります。これを通常「実勢価格（取引事例価格）」と呼んでいます。

尚、あくまでも取引が成立した金額が実勢価格になるため、不動産会社の広告に掲載されている販売価格が実勢価格になるわけではありません。掲載された価格うが高すぎれば取引は成立しませんし、売主が希望する売却価格を元に価格に掲載することが自由ですが、あまりにも通常の取引とかけ離れた価格を掲載しても売却できなければ意味がありません。実際の周辺の取引事例などを参考にしながら、取引が成立しそうな売却金額を見積もっていくことになります。

建物の査定には３つの査定方法がある

ちなみに、不動産の建物の査定については、土地とは別に対象物件や査定方法が異なり、おおきく３つの査定方法があります。

１．取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の独自性などを比較して査定を行います。

２．原価法

建物について、現時点で新築した場合の価格から、築年数の経過に応じた減価修正を行って価格を求める（査定）する方法。

３．収益還元法

賃貸住宅など収益不動産が将来生みだすと期待される収益から価格を割り出す方法。一年間の収益を利回り（還元利回り）で割り戻す「直接還元法」と一定の投資期間から得られる利益と一定期間後の物件価格を予想して合計する「DCF法」があります。

土地の査定方法と建物の査定方法について記しましたが、不動産会社はお客様から売却の査定依頼を頂くと、相談を受けた不動産を様々な角度から査定し、お客様に査定価格として根拠を持ってご提案させて頂いています。

なぜ、同じ不動産の査定を依頼しても、各不動産会社の査定価格にばらつきがあるのか

相続した実家の不動産が不要なので、色々と調べて数社に不動産の査定を依頼してみたものの、査定価格にばらつきがあり、どの不動産会社に依頼すれば分からない事が多々あると思います。

高額査定を出す会社に依頼したくなる売主の心理

たとえば、貴方が所有する不動産を不動産会社に査定を依頼した際、４社からの査定額が以下の通りだったとします。

Ａ社：査定額３，４８０万円
Ｂ社：査定額３，２８０万円
Ｃ社：査定額３，１８０万円
Ｄ社：査定額２，９８０万円

どの会社も、「この査定額で売れるので、是非弊社へお任せください！」と言われたら、どの会社にお任せしたくなりますか？上はＡ社の３，４８０万円の査定から下はＤ社の２，９８０万円の査定まで、その差は５００万円。やはり３，４８０万円で売れると言われれば、Ａ社にお任せしたくなるのが本音だと思います。
もちろんＡ社も売却をお任せして欲しい思いから、少し高めの査定額でお客様にアプローチするケースがあります。

しかし不動産には相場というものがある

しかしながら、前述の実勢価格（取引事例価格）のように、不動産価格にはある程度の相場があり、今日のインターネットなどで情報が誰でも手に入る時代になると、相場を大きくかけ離れた価格だと、なかなか購入希望者も購入する意思になってはくれません。それどころか、買いたい価格に（値下げ）ならないか、長期戦覚悟で値段が下がるのを待っているお客様も出てきたりします。

売主さんもなるべく高く売りたい気持ちは分かりますが、上記の４社の査定であると、絶対という話ではありませんが、経験上はＢ社やＣ社が提示してくる査定価格が、取引事例からみる適正な査定額であると思います。

大手不動産会社だから、高い価格で売却できると思う売主の心理

たまに、不動産の売却は、大手不動産会社だと高く売却してくれるのではとおっしゃるご相談者様もいらっしゃいますが、さきほどの同じ話で不動産価格はやはり相場での取引だからこそ話がスムーズに進むのであって、ご近所の地域に密着した不動産会社の方が、売却話がスムーズに進むことも多々あります。名前にこだわらず、近所の昔からある不動産会社に相談してみるのもお勧めします。

高額査定を出してきた不動産会社が値段交渉をしてきて気持ちよく値下げ出来ますか？

仮に今回の不動産売却の話、３，４８０万円で売れますので是非お任せ下さいと言ってきたＡ社に売却を任せたところ、「３，１８０万円で購入希望者がいらっしゃったので、売却しませんか？」と言われて、あなたは気持ちよく売却に応じますか？
「いやいや、３，４８０万円で売れると言ったのに、なんで値下げしてまで売らないといけないの？」と言った気持ちになりませんか？