相続した不動産を売却した際の確定申告について

福岡の相続した不動産の売却や資産活用のお手伝い、民事信託の専門コンサルタント香椎相続不動産事務所です。

相続した不動産の売却はよくあることですが、「不動産を相続して相続税を支払ったから、売却後の所得税はかからない」と思っている方も結構いらっしゃると思います。

しかしながら、売却後にも所得税はかかります。

今回は、相続不動産を売却した場合、どのような税金がかかりどのような手続きが必要になるのかを説明させていただきます。

譲渡所得(売却利益)があれば、確定申告が必要

譲渡所得(売却利益) の計算方法

不動産売却後の譲渡所得は、売却した際に「利益」が出たかどうかで判断します。

計算方法は、「売却価格」―（「取得費」＋「譲渡費用」）で計算を行い、この計算結果がプラスであれば、譲渡所得があるとみなします。

取得費は、その不動産を購入した費用です。仲介手数料や印紙代、他にはリフォームなどの増改築にかかった費用や住宅ローンの利息なども含まれます。

相続した不動産の場合、取得費が不明な場合も多いですが、その場合「売却価格の５%」を取得費用として計算します。

また、譲渡費用は、売却する際にかかった印紙代や仲介手数料などの経費です。

譲渡所得(売却利益) の 計算例

「取得費不明の物件を１，８００万円で売却。売却にあたってのリフォームが３００万円、仲介手数料が６０万円かかった場合」

「売却価格」―（「取得費」＋「譲渡費用」）

この場合の取得費は

１，８００円×５％＝９０万円

１，８００万円―（９０万円＋３００万円＋６０万円）＝１，３５０万円

今回の場合だと、１，３５０万円が譲渡所得の課税対象となります。

確定申告の手続きについて

譲渡所得があり、確定申告をする際には、翌年の２月１６日から３月１５日に申告と納税を行います。

売却の翌年２月１６日～３月１５日が申告期間

確定申告の期間は譲渡を行った翌年の２月１６日から３月１５日となりますが、申告の期間が１ヶ月しかないので、事前に申告書の準備や確定申告書の記入までを済ませておくとスムーズです。特に３月に入ると各税務署もかなり申告の人で混みますので、早めの対応が良いでしょう。

確定申告の申告書の入手方法

確定申告書は税務署や国税庁のホームページで入手することができます。最近は、税務署に出向かなくてもインターネット上ですべて行うことができるようになりました。

税務署で申告するメリット・デメリット

申告書は税務署で入手することができます。税務署では、期間中、職員のアドバイスを受けながら申告書を作成することができますが、各地の税務署では申告の人でかなり渋滞することが見込まれるため、なるべく早めの申告が良いでしょう。一人で申告する自信がない方にはおすすめです。

インターネットで申告するメリット・デメリット

国税庁のホームページには申告書の様式がダウンロードできるようになっており、最近ではＥ―Ｔａｘによってインターネット上で申告まで行うことができます。税務署に出向く必要がなく、時間を掛けたくない方におすすめです。

申告書の書き方

譲渡所得の確定申告書の書き方は、その不動産の譲渡所得が「短期」か「長期」かによって変わります。

「短期」とは、不動産の保有期間が５年以下のもの、「長期」とは５年を超えるものとなり、短期の場合は長期と比較して譲渡所得の税率が約２倍ほどにもなるので、注意が必要です。

記入方法に関しては、税理士に尋ねるか、国税庁のホームページを確認する方法がありますが、早めに政務所でお尋ねするのが確実です。

申告時に必要な書類

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の合計額を示しただけでは、申告は足りません。譲渡した不動産がどんな不動産で、売却価格がいくらなのかを明確に記載しなければいけません。

内訳書には譲渡所得の計算方法を記載されていますので、記入しながら計算するのも一つの方法です。

譲渡所得の内訳書

譲渡時の書類

譲渡時に交わした売買契約書など、譲渡を行っている証拠として必要な書類は確実に準備をしておきましょう。

取得時の資料

取得時に交わした契約書なども、譲渡した不動産が納税者自身のものであったことを確認するために必要なものです。

売却した土地・建物の全部事項証明書

申告の際には不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）が必要となります。この書類は法務局で入手できます。その不動産が実際に存在していることを示す書類として重要なものです。確実に申告時までに準備をしておくと申告がスムーズです。

戸籍の附票

不動産を譲渡する前日時点で、その不動産に住民票の住所がない場合に必要な書類です。住民票の住所と見比べてみて相違がある場合には附表も準備が必要です。

税金の納付

申告後は納税を行います。納税についての注意点も記しておきます。

納付時期

納付時期は所得税と住民税で異なります。譲渡所得の所得税の部分は確定申告期間に納税を。一方、住民税の納付書は５月ごろに届きますので、その納付書に従って納付を行います。

納付方法

所得税は申告書提出と同時に税務署に納付するのが一番確実ですが、後日、銀行で納付する方法もあります。住民税は納付書で納付するのが一般的です。

自治体によってはインターネットバンキングで納付できる場合もあるので、各自治体で納付方法を確認しましょう。

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税がかかる場合があります。不動産を相続した際にしか分からないこともありますので、不動産を相続した際には、お気軽に福岡の相続家族信託専門コンサルタント香椎相続不動産事務所へお気軽にお問合せください。

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