2026年最新｜法改正で変わる相続の実務
登記義務化の先にある「所有者不明土地」対策
― 「後でやればいい」が通じなくなった時代の相続準備 ―

「相続登記はそのうちやれば」という感覚は、もはや通用しません。2024年4月から相続登記が義務化され、2026年4月1日からは住所・氏名等の変更登記も義務化されました。この2段階の義務化は単なる手続きの変更ではなく、日本社会が直面する「所有者不明土地」という深刻な問題への構造的な対応です。相続登記義務化の背景と、今私たちが取るべき行動を整理します。

所有者不明土地とは何か：数字で見る問題の深刻さ

「所有者不明土地」とは、登記簿上の情報を調べても所有者が直ちに特定できない、または所有者が判明しても連絡がつかない土地のことです。令和6年（2024年）の国土交通省調査によれば、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しない土地の割合は約23%に及びます（政府広報オンライン）。その面積を合わせると九州の面積よりも広いとも言われており、決して例外的な状況ではありません。

同調査では、所有者不明土地の発生原因として、相続が発生しても登記が行われなかった「相続未登記」が約63%、引越し・結婚後の住所・氏名変更が登記に反映されなかった「住所変更未登記」が約29%を占めるとされています（政府広報オンライン）。少子高齢化・地方の土地需要の低下・所有意識の希薄化という社会的背景も重なり、問題は長年にわたって蓄積されてきました。

2024〜2026年に整備された5つの制度

「登記の義務化」を個人の問題として捉え直す

法改正のニュースを見て「行政の話だ」と感じた方も多いかもしれません。しかし所有者不明土地の問題は、起点をたどると一人ひとりの「相続登記を後回しにした」という選択の積み重ねです。

相続が発生したとき、登記は義務ではなかった（2024年4月以前）という事実が、長年の先延ばしを正当化してきました。しかし登記をしないまま時間が経つほど、相続関係は複雑になります。相続人がさらに亡くなり、その子どもたちが相続人になり、連絡がとれない人が増え——気づいたときには数十人の合意が必要な状況になっているケースも実務上は珍しくありません。

相続登記義務化が相続準備に与える影響

過去の未登記不動産を確認することが最初の一歩

まず確認すべきことは、自分や親族が相続した不動産の中に未登記のものがないかどうかです。固定資産税の納税通知書に記載されている物件と、登記事項証明書の内容を照合することで、未登記の不動産を発見できることがあります。

2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」を活用することで、被相続人が登記簿上で所有者となっている不動産を一覧的に証明書として取得できます。相続登記漏れの防止に役立つ新しい制度です。法務局の窓口またはオンラインでの請求が可能です。

住所・氏名変更登記も2026年4月1日から義務化

注意が必要なのは、住所や氏名の変更登記も2026年4月1日から義務化されている点です。施行日前に住所等を変更して未登記のまま放置している場合も対象となり、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記を行う必要があります。「スマート変更登記」制度を活用すれば、検索用情報を事前に法務局に届け出ることで、以後の住所変更を法務局が職権で更新してくれます（費用無料）。

相続登記義務化と福岡の相続不動産

福岡市東区・香椎エリアでも、親世代が保有する不動産の登記状況が整理されていないというご相談は増えています。特に相続が数十年前に発生しているにもかかわらず、当時「登記は任意だったから」と後回しにしたままのケースが少なくありません。

2024年の義務化以降、こうした過去の未登記案件も対象となります。「どこから手をつければいいか分からない」という状態でも、まず現状を把握することが先決です。香椎相続不動産事務所では、相続登記の状況確認から専門家（司法書士・税理士）の紹介まで、初回相談から一体的にご支援しています。

まずはお問い合わせ・無料相談から現状の整理を始めてみてください。