親の名義の家をリフォームしたら
贈与税がかかったお話し
― 「親のためにやったこと」が、なぜ課税対象になるのか ―

「親が老人ホームに入ったので、空いた実家をリフォームして使おう」——この判断は決して珍しくありません。しかし子が費用を出して親名義の不動産をリフォーム・増築した場合、増築部分は親の所有物となり、親が子から増築資金相当額の利益を受けたものとして贈与税の課税対象になる可能性があります。増築を行って登記をした場合、税務署から資金の出所確認の照会を受けることもあります。なぜそうなるのか、どうすれば防げたのかを整理します。

「親のためにやったこと」がなぜ贈与になるのか

贈与税は、ある人から別の人へ「無償で財産を渡した」とみなされる場合に課税されます。ここで見落とされやすいのが、直接「お金を渡す」やり取りがなくても課税対象になるケースがある、という点です。

子が費用を出して親名義の不動産をリフォーム・増築した場合、増築部分は登記上・法律上、親の所有物になります。その増築資金を子が負担した場合、親が子から増築資金相当額の経済的利益を受けたとして、親に贈与税が課税される可能性があります。これが今回のケースで起きたことの構造です。

増築の登記が照会のきっかけになることがある理由

増築をした場合、建物の床面積が変わるため「建物表題変更登記」を行うことになります。この登記は法務局に記録されます。増築の登記などがきっかけで税務署から資金の出所確認の照会を受けることがあります。

照会文書は任意の書面ですが、対応しないでいると税務調査に発展するリスクがあります。「誰が、どのような資金でリフォーム・増築を行ったか」は、登記がある以上、いつでも確認の対象になり得ます。

贈与税の仕組みと、今回起きたことの整理

贈与税には年間110万円の基礎控除があります。1年間にもらった財産の合計が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。しかし親名義の家のリフォームや増築で数百万円・数千万円を出した場合、この基礎控除をはるかに超えるケースが多く、申告・納税義務が生じます。

申告期限（贈与があった年の翌年2月1日〜3月15日）を過ぎてから税務署に指摘された場合、本来の贈与税に加えて無申告加算税（原則15%、納付税額が50万円を超える部分は20%）と延滞税が課されることがあります。延滞税の税率は期間により変動しますので、申告が遅れるほど負担が重くなる傾向があります。

事前に取れた3つの対策

「お尋ね」が届いた後の対応

税務署から照会が届いた場合、まずすべきことは税理士への相談です。照会に対して自己判断で回答することは、状況を複雑にするリスクがあります。何を回答するか、申告が必要かどうか、修正申告と期限後申告のどちらが適切かは、個別の事情によって異なります。

申告漏れが確認された場合でも、自主的に期限後申告を行うことで、無申告加算税が一定の場合に軽減される取り扱いがあります。早期に動くことが、最終的な負担を抑えることにつながります。具体的な対応方針は国税庁の贈与税に関する情報ページも参考にしてください。

相続を見据えた「名義」の問題として考える

今回のケースには、もう一つの視点があります。「親が老人ホームに入った実家」は、いずれ相続の対象になります。子がリフォーム・増築費用を負担して不動産の価値を上げた場合、その不動産を相続するときには、改めてその価値全体に相続税がかかる可能性があります。

費用を出した子とそうでない兄弟姉妹がいる場合、遺産分割でも「誰がリフォーム費用を出したか」という問題が表面化することがあります。これはまさに「役割相続」の考え方——家族の貢献度を踏まえた財産の分け方——が重要になる場面です。

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