実家を賃貸に出したら
空き家の3000万円特別控除が使えない理由
― 「空き家のままより賃貸の方がいい」という判断の落とし穴 ―

相続した実家を「空き家のままにするよりはいい」と考え、賃貸に出す——これは一見合理的な判断に見えます。しかしその判断が、将来その家を売却するときの「空き家の3,000万円特別控除」の適用対象外となる可能性を高くすることがあります。賃貸という選択肢と、将来の売却という選択肢が、税制上では両立しない場合があるのです。なぜこうした事態が起きるのか、判断する前に何を確認すべきだったのかを整理します。

「賃貸に出す」という選択が、なぜ落とし穴になるのか

相続した実家をどうするか——「売る」「貸す」「自分で使う」「空き家のまま維持する」という選択肢の中で、「貸す」を選ぶ判断は決して不合理ではありません。空き家のまま放置すれば固定資産税だけがかかり、賃貸に出せば収入が得られる。多くの方が自然にそう考えます。

しかし、この判断には見落とされやすい前提があります。将来その家を「売る」可能性があるかどうかです。空き家のまま維持した後に売却すれば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（最大3,000万円の控除）が使える可能性がある一方、その間に賃貸に出すと、この特例の適用対象外となる可能性が高くなります。

空き家特例の全体像：見落とされやすい要件を中心に

「迷ったら賃貸」が正解にならない理由

相続した実家の活用方針に迷ったとき、「とりあえず賃貸に出す」という選択は、多くの方にとって心理的に納まりやすい判断です。空き家のまま放置するより収入が得られ、何もしない不安からも解放されます。

しかし「とりあえず」の判断が、後から取り返せない結果を生むことがあります。空き家特例の適用要件は「相続開始から売却まで」という一連の状態を問うものであり、賃貸に出した後に空き家に戻したとしても、要件を満たさなくなるおそれがあるとされています。

相続発生後、まず確認すべきこと

判断する前に、まず相談する

相続した実家の活用方針は、税務・不動産・家族の事情が複雑に絡み合う判断です。「空き家のままより賃貸の方がいい」という一見合理的な判断が、将来の税負担に大きな影響を与えることがあります。判断する前に、専門家に確認することが最も確実な防止策です。

福岡県内であれば、公益社団法人福岡県宅地建物取引業協会（通称「ハトのマーク」）に加盟する地域の不動産会社に相談することも一つの選択肢です。加盟は一定の信頼性の目安にはなりますが、個々の会社の対応品質を保証するものではないため、相談内容や対応を見ながら判断することをお勧めします。

福岡市東区・香椎エリアでも、「相続した実家をどうするか判断に迷っている」というご相談が多く寄せられています。香椎相続不動産事務所では、相続不動産の活用・売却方針の整理から、提携する税理士へのつなぎまで一体的にご支援しています。まずはお問い合わせ・無料相談で現状の確認から始めてみてください。