売主の境界明示義務とは
― 「そのまま売る」という選択が招くリスクを正しく知る ―

土地を売るとき、「境界は曖昧なままでいい」と考える売主は少なくありません。しかし、境界の問題は売却後にも尾を引き、買主とのトラブルや将来の相続で表面化することがあります。「面倒だから現状のまま売る」という判断の前に、境界確認の実務上の位置づけと、それを省略する場合のリスクを正確に理解しておく必要があります。

「境界明示」という問いを立てる前に考えること

土地売却の場面で「境界をどうするか」という話が出ると、多くの売主は「費用がかかる」「手間がかかる」という感覚から、現状のまま売ることを選びがちです。しかしこの判断には、見落とされがちな前提があります。

境界が曖昧なまま売却された土地は、問題の火種を次の所有者に渡している可能性があります。買主がその土地を活用・売却・相続する段階で、隣接地との境界問題として再浮上することがあります。「売れた」ことと「問題が解決した」ことは、まったく別の話です。

境界確認の実務上の位置づけと「非明示特約」の意味

原則：売主は境界を確認して引き渡すことが求められる

土地売買の実務において、売主には境界を確認して買主に引き渡すことが求められています。隣接地の所有者との立会いや測量を通じて境界を確定し、買主が取得する土地の正確な範囲を把握できるようにすることが原則的な進め方です。

ただし、境界確定は常に隣接地所有者の協力が得られるとは限らず、困難なケースもあります。そのような場合には、後述の境界非明示特約を検討するか、土地家屋調査士などの専門家を交えた手続きを検討することになります。境界確定の実務は土地家屋調査士の専門領域であり、早めに相談することで選択肢が広がります。

例外：境界非明示特約で確認を省くことも実務上は行われている

売主が境界を確定・明示せずに現状のまま引き渡すことを定める方法が「境界非明示特約」です。現況有姿（現在の状態のまま）での引き渡しとなり、測量費用の負担や境界紛争のリスクは実質的に買主へ移行します。

「縄伸び」という見落とされがちなリスク

縄伸びとは何か

縄伸びとは、登記簿に記載されている面積より実際の土地面積が広い状態を指します（逆に狭い場合は縄縮みといいます）。その背景は明治時代の地租改正にあります。当時の測量技術が未熟だったこと、また税負担を軽減するために実際より小さく測ったケースがあったことが、現在まで縄伸びという形で残っているとされています。

国による地籍調査が進められていますが、調査の進捗には地域差が大きく、縄伸びが解消されていない土地は全国に多く残っています。福岡県・九州エリアでも、地域によって縄伸びが顕著なエリアが存在することが知られています。

公簿売買では売主が不利になる場合がある

土地の売買には「実測売買（測量した実際の面積で売買する）」と「公簿売買（登記簿上の面積をそのまま使う）」があります。公簿売買では、縄伸びしている土地の場合、実際より狭い面積として売却されることになります。

逆に「縄縮み」のエリアでは、実測によって評価額が下がるリスクもあります。どちらが有利かは地域と土地の状況によって異なるため、土地家屋調査士や地域の不動産業者への事前確認が重要です。

地域を知る専門家に聞くことの重要性

縄伸びが多いエリア・境界問題が起きやすい地域・地籍調査が進んでいない地区などの情報は、土地家屋調査士や地域事情に詳しい不動産業者に相談すると、実務上の経験知を得やすい場合があります。

「売る前に知る」ことが、準備の本質

境界確認の問題は、「売主が手間を省けるかどうか」という話ではありません。売却という行為が、どのような状態の土地を次の人に渡すことになるかを理解したうえで判断することが、本質的な問いです。

福岡市東区・香椎エリアを拠点とする香椎相続不動産事務所では、相続した土地の売却・活用の方針整理をサポートしています。境界の状況・縄伸びの可能性・測量の費用対効果など、売却前に確認すべき事項を、地域の事情を踏まえながらご一緒に整理します。