相続税対策の定番「借金してアパート」は今でも有効なのか？

幻冬舎GOLD ONLINE　 ６／２９（土）１０：００配信

「節税」とは、税法の枠内で税金を払い過ぎないようにすることである。知識を身につけ、税金の払い過ぎを避けることで、手元に残す現金を最大化させていこう。本連載では、不動産オーナーに特化した「節税策」を100選する。第6回目のテーマは、相続税対策の定番である「借金してアパート」の効果とリスク。

「借金してアパート」はなぜ節税となるのか

　「借金してアパート」はハウスメーカーから提案される典型的な相続税対策の手法です。その目的は、自用地に賃貸アパートまたはマンションを建築して、財産評価を引下げることにあります。

　相続税評価において、土地は路線価方式（または倍率方式）が適用されます。土地の用途が青空駐車場や更地の場合は、自用地評価となり、相続税負担が最も重い状態です。それでも、現金を土地に換えますと、それだけで相続税評価は約２割下がります。

　そして、土地にアパートまたはマンションを建てると、その敷地は、自用地から貸家建付地へと変わります。貸家建付地になると、土地評価は路線価ベースで約２割下がり（借地権×借家権を控除）、相続税対策につながります。

　たとえば、実勢価格１億円の青空駐車場に賃貸アパートを建てますと、その評価は、概ね約６，５００万円（≒１億円×８０％×８０％）程度まで引下げられることになります。

　一方、建物の取得にも相続税対策の効果があります。建物の相続税評価は、固定資産税評価額ですが、固定資産税評価額は実際の建築費用の約５割程度であり、加えて、賃貸したときに借家権３０％が控除されるため、その評価は大きく引下げられます。たとえば、１億円で建築した建物の評価は３，５００万円（=１億円×５０％×７０％）まで引下げられることになります。

　土地１億円と建物１億円で合計２億円の財産は、土地６，５００万円と建物３，５００万円で合計１億円まで半減させることができました。建物の固定資産税評価額は、３年ごとに行われる評価換えによりその都度減少していくので、建築してから年数が経つほど評価減効果は大きくなります。

　このように、駐車場として所有していた土地の上に賃貸アパートまたはマンションを建てることによって、土地と建物の両方の相続税評価を引下げることができるのです。

　建築のための資金が手元にない場合、借入金で資金調達を行っても同様の効果があります。借入金は債務控除として相続財産からマイナスされるからです。これが、いわゆる「借金してアパート」という伝統的な節税手法です。

　「借金してアパート」について、集中的に理解するため、具体的な数字を使った計算例を見ることにしましょう。

　路線価ベースの評価額１億５千万円（=３００㎡×５００千円）の青空駐車場に、１億円の賃貸マンションを全額借入金によって建築した地主に相続が発生した場合を考えてみます。

　まず、土地の評価は、借地権割合７０％および借家権割合３０％を考慮して、１１８百万円まで引下げられます。加えて、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地）を適用するならば、２００㎡まで５０％評価減となるため、さらに４０百万円（=１１８百万円÷３００㎡×２００㎡×５０％）が減少します。したがって、土地の評価額は７９百万円です。

　一方、建物の固定資産税評価額は、建築費用の概ね５０％、すなわち約５０百万円ですが、借家権割合３０％の評価減を考慮すると、相続税評価額は３５百万円となります。

　ここで忘れてはならないのは、債務控除としての借入金１００百万円です。もちろん返済された分は減っていますが、マイナスの財産として相続人へ引き継がれます。

　以上を合計しますと、この計算例における賃貸マンション（土地+建物-借入金）の評価額は、１４百万円（≒７９百万円+３５百万円-１００百万円）となります。更地で保有していた場合、土地は１５０百万円の評価でしたが、一気に１０分の１まで引下げられる結果となりました。

賃貸アパートは「収益性低下」のリスクを伴う

　「借金してアパート」は、このように、相続税対策として極めて効果的な手法です。しかしこれは、家賃収入によって借入金が返済できること、すなわち、収益性を落とさずに賃貸経営のキャッシュ・フローを維持できることを前提としたものです。しかしながら、近年、相続税対策として建築した賃貸アパートの経営において、収益性が低下し、キャッシュ・フローが赤字になるケースが増えています。

　アパートやマンションを建築することによって、残された配偶者や子供たちが賃貸経営を引き継ぎ、家賃収入が家計の足しになるのであれば問題ありません。しかし、賃貸経営が予想以上に煩雑であったり、キャッシュ・フローの赤字であったりすると、相続人はいっそのこと不動産を売却したいと思うかもしれません。

　ところが、収益性の低い不動産は、いざ売ろうとしても簡単に売ることはできません。買い手が見つからないからです。

　最悪なのは、人居率が想定よりも下がってしまい空き部屋が埋まらないケースです。キャッシュ・フローがマイナスとなってしまえば、仮に売却できたとしても売却価格は二束三文でしょうから、不動産オーナーには借金だけが残ってしまいます。

　相続税対策でアパートやマンション建築を行うのであれば、賃貸経営の収益性を事前に検討しておくことは不可欠です。安易にハウスメーカーの事業計画を信用してはなりません。

岸田　康雄

国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

相続税対策の定番「借金してアパート」は今でも有効なのか？
※リンク切れの可能性もあります。ご了承ください。

　相続税対策に不動産の活用は、昔からあるケースですが、ここ最近は土地価格の上昇、建築費の高騰、そして様々なアパートローンの不祥事から融資がつきにくいなど悪条件が重なっています。しかしながら、しっかりと収益性の高いものであれば、有効な相続税対策だとも言えます。

　先日の投稿、「不動産の相談　なぜ顧客と業者の話はかみ合わないのか」にもありましたが、最後は自分なりの判断軸と持つことがカギになると思います。当事務所にも豊富な事例がございますので、もし不動産投資などの判断に必要な情報が必要なお客様は、福岡市東区の香椎相続不動産事務所へお気軽にお問合せください。

知らないと後悔する、後から知って後悔する
相続・事業承継に関する最新の事例・情報を定期配信中！
お友達登録で、
「誰もが知ってるあの人も？
読んで知って実感する。
身近な相続トラブル事例集」
無料プレゼント中！