被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

　なくなった親（被相続人）が住んでいた自宅を相続したものの、子（相続人）は既に自宅を所有しており、利用予定がない不動産を売却した際、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が使える場合があります。本記事をご確認の上、お近くの税務署や税理士さんへご相談ください。
　ある日の相続相談：相続した空き家の処分について

１．制度の概要について

上記の通り、相続や遺贈により取得した被相続人が居住用に利用していた家屋（被相続人居住用家屋）または家屋の敷地（被相続人居住用家屋の敷地）などを、平成28年4月1日から令和元年（2019年）12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

注意点
（１）被相続人居住用家屋とは、相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の３つの要件の全てに該当するもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ　昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。
ロ　区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ　相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしている人がいなかったこと。
（２）非居住用家屋の敷地等とは、相続開始の直前において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある２以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合、その土地のうち、その土地の面積には、その２以上建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である非居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

２．特例を受けるための適用条件について

（１）売却した人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

（２）次のイ又はロの売却をしたこと。
イ相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
　（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
　（ロ）譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
　（イ）相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
　（ロ）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
　（ハ）取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

（３）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

（４）売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
　このため、相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

（５）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（６）同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

（７）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

３．適用を受けるための手続き

この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。

（１）相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕
ロ売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
　（イ）売却した人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
　（ロ）被相続人居住用家屋が昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。
　（ハ）被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。ハ売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ）相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ）被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
ニ耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
ホ売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

（２）相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類
ロ売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
　（イ）相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
　（ロ）被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
　（ハ）被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。
A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

詳細は国税庁のHPをご覧いただくか、もよりの税務署や税理士さんにご確認およびご相談ください。
香椎税務署
 九州北部税理士会HP

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